Когда опасно сдавать своё жильё в аренду без открытия ИП. Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент Нужно ли ип для сдачи квартиры

Никто не запрещает собственнику квартиры сдавать ее в аренду за деньги.

Но вот правовое оформление этой деятельности по сей день вызывает ряд вопросов, главный из которых – нужно ли собственнику, который сдает недвижимость, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

От ответа на этот вопрос зависит многое: и как будет происходить налогообложение доходов, полученных от сдачи жилья, и какую ответственность понесет арендодатель.

Прослушать новость

Разумеется, арендодатели не стремятся регистрировать на себя ИП, поскольку предпринимательство налагает дополнительные обязательства и расходы.

Но налоговая служба не всегда соглашается с тем, что это необязательно, и привлекает к ответственности. Попробуем разобраться, когда же все-таки при сдаче жилья нужно оформить ИП.

В законе содержится достаточно общее определение предпринимательской деятельности: это деятельность самостоятельная, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли от реализации товаров, оказания услуг, выполнения работ или пользования имуществом.

Согласитесь, что под это определение можно подвести любую сдачу жилья на возмездной основе.

Например, бабушка сдала комнату студенту на полгода: она самостоятельно нашла арендатора, сдала ему в пользование свое имущество, ежемесячно на протяжении всего срока аренды будет получать арендную плату (т.е. систематический доход).

При этом нельзя сказать, что она не рискует: никто не гарантирует, что студент не испортит комнату, не прольет соседей, не откажется платить и т.д.

Получается, что как ни крути, а бабушке придется идти в налоговую и регистрироваться в качестве ИП.

И возьмем другую ситуацию: гражданин целенаправленно скупает квартиры, делает в них ремонт и затем пускает в них жильцов за плату – на короткий или длительный срок.

У него есть договоры с агентствами недвижимости, которые поставляют ему клиентов, и больше никакой другой работой он не занимается. Он так же, как и бабушка, должен оформить ИП.

Выходит, что хотя характер их деятельности и соответственно, уровень доходности намного отличаются, к ним предъявляются одинаковые требования.

Учитывая это, высшие суды в свое время постановили:

Нельзя считать предпринимательской деятельность по сдаче в аренду недвижимости, если гражданин получил ее по наследству, в дар или приобрел для личных нужд, но ввиду временной ненадобности предоставил ее в пользование жильцам за плату (постановление Верховного суда от 18 ноября 2004 г. № 23).

Поэтому главным критерием для решения вопроса о регистрации арендодателя в качестве ИП является цель приобретения недвижимости: если для личных нужд (для проживания семьи, например), то временная сдача квартиры в аренду не признается предпринимательством.

Аренда нежилых помещений редко вписывается в этот признак, поэтому в таких случаях гражданам следует все же оформить ИП.

Сама налоговая служба сформулировала следующие признаки предпринимательской деятельности по сдаче жилья в аренду (письмо от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125):

Недвижимость приобретается с целью извлечения из нее прибыли,

Собственник ведет учет сделок по сдаче в аренду (т.е. они заключаются и перезаключаются систематически),

Сделки, совершенные собственником в отдельно взятый период, взаимосвязаны между собой (например, заключен договор с агентством недвижимости, затем – с арендатором и т.п.),

У собственника сложились устойчивые связи с контрагентами (наработана своя клиентская база).

Таким образом, опираясь на практику ФНС, можно сделать вывод, что при сдаче жилья в аренду необходимо оформить ИП, если:

У собственника есть несколько жилых помещений, которые он постоянно сдает в возмездное пользование и получает с этого свой основной доход,

Собственник сдает помещения в аренду юридическим лицам.

За сдачу недвижимости без регистрации ИП в тех случаях, когда это обязательно, собственнику грозит доначисление НДС и штраф за незаконное предпринимательство.

Тогда этот материал будет полезен как собственникам такой недвижимости в Москве, а также и в любом другом регионе России.

Ниже будут рассмотрены основные существующие варианты сдачи квартиры. Для варианта, когда Вы откроете ИП на УСН 6% для сдачи квартиры, наша компания предлагает специальные условия по ведению налогового учета.

4 750 рублей в КВАРТАЛ

Заполните краткую форму заявки, чтобы заказать бухгалтерские услуги:

Заказ услуги

Осуществляя сдачу квартиры в аренду, владелец жилой недвижимости должен предусмотреть вопросы налогообложения получаемого дохода от сдачи квартиру в аренду и отчетности в налоговый орган и в ряде случаев во внебюджетные Фонды России.

В зависимости от того в каком регионе находится сдаваемая в аренду квартира, основные способы организации такой деятельности могут различаться, в силу ряда причин среди которых:

Принят или нет субъектами муниципалитета закон о едином налоге на вмененный доход (ЕНВД) для отдельных видов деятельности на территории муниципального образования
Реализовал ли субъект муниципалитета законное право на уменьшение ставки налога при упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (УСНО 15%)
Различная ставка арендной платы в зависимости от региона РФ, где находится сдаваемая в аренду квартира. Также различия в доходе от аренды будут в зависимости от площади, класса сдаваемой в аренду квартиры

В силу этих причин – нет универсального ответа на вопрос, - в каком виде лучше организовать законную сдачу квартиры для любого региона России.

Для каждого субъекта муниципалитета необходимо отдельно рассматривать вопрос более выгодного способа организации арендного бизнеса из сдачи собственной квартиры.

Сравнительная таблица о способах сдачи квартиры и регионы России, где указный способ применим:

Способ	Москва и регионы России, не применяющие ЕНВД	Регионы России, применяющие ЕНВД
ИП на УСНО 6%	Да	Да
ИН на УСНО 15%	Да	Да
ИП ОСНО	Да	Да
ИП ЕНВД	Нет	Да
ИП на патенте	Да	Да
Физическое лицо с уплатой 13% НДФЛ	Да	Да

Так как в рамках короткой статьи сложно дать ответ о лучшей форме ведения сдачи квартиры для всей страны, остановимся сейчас на одном конкретном регионе – г. Москва и дадим рекомендации применительно к нему. Будет рассмотрен пример с конкретной суммой арендной платы за сдачу квартиры.

Варианты законной сдачи квартиры в аренду (с последующей уплатой налогов):

Физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве системы налогообложения применяя упрощенную систему налогообложения, с объектом налогообложения доходы с налоговой ставкой 6% , т.н. УСНО 6%

В рамках статьи рассмотрим типовой для Москвы случай аренды квартиры с арендной платой 40 000 рублей в месяц.

Годовой доход составит: 40 000 рублей в месяц * 12 месяцев = 480 000 рублей
Налог за сдачу квартиры ИП, рассчитанный при УСНО 6% составит 480 000 рублей * 6% = 28 800 рублей.

Для всех без исключения индивидуальных предпринимателей существует обязанность уплачивать ежегодные .

Фиксированные платежи ИП на 2013 год составят – 35 664,66 рублей

При этом, с 2013 года – индивидуальные предприниматели без наёмных сотрудников вправе уменьшить рассчитанный налог при УСНО на 100% суммы уплаченных фиксированных платежей ИП в ПФ и ФФОМС.

Таким образом платить налог за сдачу квартиры в Москве не придется, т.к. сумма уплаченных фиксированных платежей «перекроет» сумму рассчитанного налога при УСНО 6%.
Применяя, указанный вариант собственник может подать в налоговый орган заявление об освобождении от уплаты налога на имущество (ИП на УСНО использует имущество в деятельности по УСНО)

Центр бухгалтерского учета и налогового права «Консультант» именно для таких индивидуальных предпринимателей предлагает акцию:

Ведение бухгалтерского учета по специальным расценкам в Москве:

4 750 рублей в КВАРТАЛ

Также один раз в год оплачивается подключение на год к системе сдачи отчетности по телекоммуникационным каналам связи.

Для заказа бухгалтерского обслуживания ИП, только сдающего в аренду собственную квартиру (без наемных сотрудников) и получающего доход от арендной платы не чаще одного раза в месяц – обращайтесь:

Физическое лицо регистрируется в качестве ИП, в качестве системы налогообложения применяя упрощенную систему налогообложения, с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов с налоговой ставкой 15% , т.н. УСНО 15%

В учет расходов идут в том числе коммунальные платежи, уплаченные фиксированные платежи ИП в ПФ и ФФОМС – с их учетом рассчитывается налоговая база, подлежащая обложению налогом по ставке 15%. Полный перечень возможных к учету расходов поименован в главе Налогового Кодекса РФ (НК РФ) по УСНО - Статья 346.16. Порядок определения расходов.

В Москве применение ИП на УСНО 15% маловероятно будет более выгодным, чем УСНО 6% - в силу высоких ставок арендной платы и стандартного размера ставки налога в размере 15%.
Однако в ряде регионов России – эта система налогообложения может оказаться более выгодной к применению.

Применяя, указанный вариант собственник может подать в налоговый орган заявление об освобождении от уплаты налога на имущество (ИП на УСНО использует имущество в деятельности по УСНО)

Физическое лицо регистрируется в качестве ИП, в качестве системы налогообложения применяя общую систему налогообложения.

При применении этой системы налогообложения, согласно п.2 пп.10 ст.149 НК РФ доход от сдачи квартиры в аренду не облагается НДС:

Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
10) услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности;

При использовании этого варианта, в сравнении с вариантом работы 2, для ИП в части учета расходов (при расчете налоговой базы) возможно учесть все экономически обоснованные расходы для целей ведения этой деятельности. Т.е. перечень возможных к учету расходов шире.
Фактически, выгода от применения этого варианта наступает при значительном количестве расходов по осуществлению сдачи квартиры в аренду.

Физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве системы налогообложения применяя патентную систему налогообложения.

Указанная система налогообложения предусматривает приобретение индивидуальным предпринимателем патента на срок до 1 года. Применение патентной системы налогообложении в г. Москве на 2013 год регулируется «Законом г. Москвы от 31.10.2012 N 53
"О патентной системе налогообложения ».(ссылка на текст Закона) Указанным Законом вводится в действие патентная система налогообложения и устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности.

Для вида деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект) на 2013 год составляет 1 000 000 рублей.

Примечание. Сдачу в аренду квартиры вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считать одним обособленным объектом.

Годовая стоимость патента рассчитывается по ставке налога 6%.
Таким образом, годовая стоимость патента на сдачу квартиры в 2013 году составит: 1 000 000 рублей * 6% = 60 000 рублей.

ИП, применяющий патентную систему налогообложения освобожден от ведения бухгалтерского и налогового учета. Исключением является необходимость ведения «Книги учета доходов индивидуальных предпринимателей, применяющих патентную систему налогообложения».

ИП, применяющий патентную систему налогообложения не вправе уменьшить стоимость патента на сумму уплаченных фиксированных платежей в ПФ и ФФОМС.

Сравнивая между собой 2 варианта организации сдачи квартиры в аренду – на лицо финансовая выгода при использовании варианта 1.
Применяя, указанный вариант собственник может подать в налоговый орган заявление об освобождении от уплаты налога на имущество (ИП на УСНО использует имущество в деятельности по УСНО)

Сдача в аренду квартиры непосредственно в качестве физического лица, без оформления ИП.

В случае, если собственник квартиры принимает решение о таком способе организации сдачи квартиры в аренду, то с получаемого годового дохода физическое лицо обязано задекларировать (декларация 3 НДФЛ) и уплатить 13% налог с полученного дохода.

Варианты сдачи квартиры в аренду по агентским договорам, в общем, будет схож с вариантом сдачи физическим лицом (не в качестве ИП) квартиры с уплатой 13% НДФЛ.

Отдельно отметим, что при выборе этого варианта ведения деятельности у физического лица не возникает предпринимательской деятельности.

Действия гражданина - собственника жилого помещения по сдаче его внаем или в аренду, даже совершаемые систематически в течение длительного времени с получением доходов в крупном или особо крупном размере, не являются предпринимательством и не могут влечь за собой ответственность за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Эта позиция подтверждена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" (РГ. 2004. 7 дек.; БВС РФ. 2005. N 1. С. 2 - 6).

Обратите внимание:

Возможные способы получения дохода за сдачу квартиры:

Получение дохода при сдаче квартиры в аренду по варианту 1, 2 и 3 лучше организовать на расчетные счета ИП в банке. Прием наличных денежных средств предполагает применение ККМ (кассовых аппаратов).
При ведении деятельности по варианту 4 в случае приема наличных денежных средств - не требуется применение ККМ. Выбрав этот вариант ведения деятельности, ИП при приеме наличных денежных средств обязан по требованию покупателя выдать документ, подтверждающий прием денежных средств.
В случае работы по варианту 5 - прием денежных средств организуется более удобным способом для физического лица - наличными (выдавая расписку о приеме денег) или безналичным расчетом.

Варианты незаконной сдачи квартиры в аренду – не рассматриваем. Владельцы квартир применяют его на свой страх и риск. (имеем в виду варианты, когда собственники квартир не отражают в налоговой отчетности получаемый в виде арендной платы доход и не уплачивают налоги за сдачу квартиры)

Таким образом, мы изложили законные и наиболее простые в организации способы сдачи квартиры в аренду.

Если человек систематически приобретает помещения для того, чтобы сдать их в аренду, то это может быть признано предпринимательской деятельностью. В таком случае действия собственника направлены на получение дохода, и он должен иметь соответствующую регистрацию, как индивидуальный предприниматель.

Многие собственники, особенно те, кто уже имеет открытое ИП, выбирают для себя именно такой вид сдачи жилья в наем. По большей части потому, что сумма налогового сбора в этом случае значительно меньше – всего 6% .

Кроме того, плюсом станет тот факт, что ИП предлагаются на выбор различный варианты системы налогообложения:

можно следовать упрощенной системе налогообложения и отдавать государству 6% от прибыли.
Можно выбрать единый налог, которым облагается временный доход. В этом случае следует проконсультироваться с юристом, поскольку он существует лишь в нескольких регионах.
Можно оплатить налог сразу, приобретя специальный патент.

В зависимости от выбранной системы налогообложения, будет варьироваться и форма отчетности. Как правило, она сравнительно легче, чем у физлица, которому приходится работать с НДФЛ.

Обратите внимание! Основным минусом будет то, что ИП придется в обязательном порядке уплачивать страховые взносы и составлять отчеты по ним, это подразумевает ФЗ №212-ФЗ от 24 июля 2009 года .

Да и в том случае, если владелец жилплощади решит ее продать, то его прибыль с продажи все так же будет являться объектом обложения НДФЛ, независимо от того сколько лет квартира находилась в собственности, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ .

Регистрация индивидуального предпринимательства

Для того, чтобы стать ИП, собственнику необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующий пакет документов:

заявление на регистрацию. Оно составляется по специальной , определенной Правительством РФ от 19 июня 2002 года. В заявлении следует прописать ОКВЭД 68.20.1, который подразумевает предоставление жилья в аренду.
Если регистрацией занимается не сам собственник, а его доверенное лицо, то заявление необходимо заверить у нотариуса. Стоимость такой услуги составляет около 800-1000 рублей в зависимости от региона.
Ксерокопия всех заполненных страниц паспорта.
Квитанция банка, подтверждающая оплату госпошлины. На сегодняшний день госпошлина для регистрации ИП составляет 800 рублей.

После того, как документы подготовлены следует обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Сейчас государственная регистрация занимает три рабочих дня , не считая день приема заявления и выдачи свидетельства.

Непосредственное получение патента

Если собственник выбрал работу по упрощенной системе налогообложения посредством патента, то ему так же следует подать заявление в налоговую инспекцию. Делать это нужно не позднее, чем за месяц до того, как ИП начнет пользоваться УСН.

Заявление составляется по . В нем необходимо прописать вид предпринимательства – передачу жилого помещения во временное пользование.

Заявление на патент на сдачу квартиры в аренду подается в ту налоговую инспекцию, где ИП состоит на учете. Однако, если место жительства ИП отличается от адреса объекта аренды, то обратиться следует в тот фискальный орган, к которому относится сдаваемая квартира. Заявление рассматривается в течение десяти рабочих дней.

Сколько нужно заплатить государству?

Нельзя точно назвать сумму, которую собственник обязан заплатить государству через купленный патент. Все будет зависеть от общей суммы дохода с аренды. Как правило, патент выбирают те наймодатели, чья прибыль с аренды в год превышает 700-800 тысяч рублей (60-70 тысяч в месяц и выше). В таких случаях 6% УСН и тем паче НДФЛ просто не выгодны.

Внимание! Стоимость патента никак не зависит от количества помещений, предоставляемых собственником в аренду. Размер возможного дохода ИП со сдачи жилья определяется органами местной власти и во многом будет зависеть от средних показателей рынка аренды в конкретном регионе. Расчет происходит по формуле: потенциальных годовой доход умножается на 6%.

В каких случаях можно лишиться документа?

Существует несколько возможных ситуаций, когда налоговая инспекция может ограничить право ИП использовать УСН на основе патента:

В таких случаях предприниматель будет обязан выплачивать налог государству в размере 13-15% от получаемой прибыли с аренды.

Договор найма жилья между собственником и физическим лицом

Соглашение о найме жилого помещения между предпринимателем и физическим лицом практически идентично стандартному договору аренды. Разница будет лишь в том, что реквизиты в таком документе прописываются не в начале, а в конце соглашения.

Инструкция по составлению договора между ИП и физическим лицом:

название документа, дата и город, где он был составлен.
Определение наймодателя и нанимателя (только ФИО).
Предмет соглашения: адрес жилплощади, наименование, количество комнат и общая площадь.
Документ-основание владения (свидетельство о государственной регистрации права).
Сроки действия соглашения.
Данные о людях, которые будут проживать в помещении совместно с квартиросъемщиком (только ФИО).
Финансовое соглашение (стоимость аренды и порядок ведения расчетов).
Полная опись имущества (мебель, техника, можно указать состояние ремонта, сантехники и так далее).
Акт приема-передачи квартиры. Указывается сколько комплектов ключей было передано нанимателю, прописываются показания приборов учета и обязательно обозначается, что на момент подписания соглашения о найме арендатор не имеет претензий к предоставляемом помещению.

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам.Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

Как можно легально сдавать квартиру в аренду

Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
копия персональных документов;
квитанцией на оплату государственной пошлины.

Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации .

Необходимость государственной лицензии

Он ставит несколько глобальных задач:

дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;

легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;

формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

Что скрывает патент на аренду жилья

Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

вид экономической деятельности;
потенциально возможный доход.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет

В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами .

Сроки действия документа и оплата

Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года . Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней , исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;

две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней , исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

Слабые стороны

Недостатками патента являются:

стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;

налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;

совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
коммерсант обладает исключительными правами собственности;
сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Лишение права сдавать жилье через патент

Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.

Налогообложение и уклонение от него

Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

общей долевой собственности , при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
совместной собственности , при наличии нотариального согласия второго супруга;
если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется , то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Если квартиру берет в аренду организация

В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду

Аюта, здравствуйте!

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с этим сообщаем следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Поэтому если вид деятельности у Вас сдача в аренду, то от продажи квартиры платить налоги не надо.