Инвестиции в строящееся жилье. Инвестиции в строительство в России: высокий доход и быстрая окупаемость вложенных средств

Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых - покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных - игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях. Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

• жильё;
• коммерческую недвижимость;
• гостиничные и развлекательные комплексы;
• коттеджные поселки;
• промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев , как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата - больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

• Высокая рентабельность инвестиций.
• Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
• Надежность размещения капитала.
• Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной - и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует.

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры - это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30-40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной - застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу - тем дороже доля. Это довольно неплохой , но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

• обман дольщиков застройщиками - доли продаются по несколько раз;
• банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Инвестиционный проект строительства - обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

• само обоснование;
• бизнес-план;
• проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

• Цели инвестирования
• Экономический и эффект инвестирования
• Обоснование выбора места строительства
• Основные строительные решения
• Сроки и очередность проведения работ
• Оценку воздействия строительства на среду
• Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ - вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть , которая уже построена и готова к эксплуатации.

Стоимость жилья в новостройке на этапе строительства ниже приблизительно на 40-70 % по сравнению с квартирами в уже построенных домах. При этом весь процесс – от закладки фундамента до введения здания в эксплуатацию, занимает приблизительно 1-2 года. Это обусловлено тем, что застройщик , желая привлечь инвестора , устанавливает минимальные цены на жилье на начальном этапе строительства. Чем крупнее проект, тем больше будет разница в цене, следовательно, и потенциальная прибыль инвестора.

Таким образом, перспективность вложения денег в новостройки на самых ранних этапах строительства вполне очевидна. Но здесь важно учитывать потенциальные риски. Все дело в том, что данный вид строительных инвестиций является одним из самых рискованных. У инвесторов нет никакой гарантии того, что стройка не будет заморожена или объект будет закончен в установленные сроки.

Среди основных преимуществ капиталовложений в новостройки можно выделить:

• высокая ликвидность;
• быстрая окупаемость;
• надежность;
• полная свобода действий при выборе объекта для вложения средств;
• высокая доходность;
• множество вариантов для использования квадратных метров.

Основным недостатком, как уже упоминалось выше, являются высокие риски. Помимо этого, перепродать квартиру по выгодной цене во время экономического кризиса будет довольно сложно из-за низкой покупательской способности населения.

Реализация инвестиционного проекта строительства: какое направление лучше выбрать?

Инвестиции в строительство – это, безусловно, выгодное занятие, однако, нужно знать, в строительство каких объектов выгоднее вкладывать. На сегодняшний день можно выделить пять наиболее привлекательных направлений для капиталовложений, которые мы и рассмотрим далее.

Вложения в строительство жилых домов

Это наиболее распространенный вариант инвестиционно-строительного проекта , который считается менее безопасным. Его суть заключается в приобретении объекта недвижимости на начальной стадии строительства, и последующей его перепродаже по более выгодной цене. Как вариант, можно также зарабатывать на аренде дома.

Коттеджи, как один из вариантов инвестиций в капитальное строительство

Каждый житель большого города мечтает о своем собственном небольшом загородном домике, в котором он мог бы отдохнуть от городской суеты. Поэтому спрос на коттеджи на рынке недвижимости никогда не снижается. Таким образом, капитальные вложения в строительство коттеджей можно рассматривать как еще одно привлекательное направление для инвестирования. Как и в предыдущем случае, наибольший потенциал от сделки можно получить при покупке объекта на самой ранней стадии строительства.

Инвестирование в строительство гостиниц

Как показывает статистика, гостиницы полностью окупают вложенные средства в среднем за 5 лет. Это весьма неплохой показатель, поэтому сотрудничество инвесторов и застройщиков в данной области перспективно.

Прибыльные инвестиционные объекты в строительстве: возведение производственных помещений

Более опытные инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в строительство производственных площадей. Но здесь очень важно заранее понимать, для каких целей будет использоваться помещение. Самым большим спросом пользуются объекты, ориентированные под нужды пищевой промышленности, а также производства бытовой химии, мебели и товаров массового назначения.

Инвестиции в капитальное строительство: коммерческие объекты

Еще одним перспективным направлением для капиталовложений, в котором плотно сотрудничают инвесторы и застройщики , является строительство коммерческих объектов. К таковым относятся:

• торговые помещения;
• здания под общепит;
• общественные центры различного предназначения;
• объекты под бизнес;
• складские помещения;
• сельскохозяйственные объекты.

Любой объект коммерческого предназначения строится с целью получения дохода от его аренды.

Реализация инвестиционного проекта строительства: пошаговое руководство

Профессиональные бизнесмены, зарабатывающие на инвестировании в строительство, рекомендуют действовать по следующей схеме:

• Поиск надежной строительной компании.
• Выбор привлекательного для капиталовложения объекта.
• Проведение переговоров и согласование всех условий сотрудничества.
• Составление технической документации и подготовка договора.
• Заключение сделки.

Инвестируя в недвижимость, не следует забывать о том, что данный сегмент рынка сопряжен с большими рисками, поэтому следует тщательно просчитывать каждый свой шаг. В противном случае вероятность потери вложенных денег существенно возрастает.

Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

• высокая рентабельность и ликвидность;
• надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
• большой выбор объектов инвестирования;
• различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

• расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
• планировка квартиры;
• инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
• планы по развитию района в будущем.

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

• здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
• заведения общепита, рестораны, кафе;
• развлекательные, спортивные, образовательные центры;
• объекты под офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

№	Виды недвижимости	Сроки окупаемости инвестиций	Особенности
1	Новостройки	1-2 года	При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль
2	Гостиницы	5-8 лет	Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов
3	Коттеджи	1-2 года	Учитывается район и состояние инфраструктуры
4	Производственные помещения	7-10 лет	Подходит для коллективных инвестиций
5	Коммерческая недвижимость	5-10 лет	Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа

Хотите больше информации по , читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

• количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
• репутацию компании;
• отзывы клиентов;
• опыт комплексной застройки;
• общее количество инвесторов;
• участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
• строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

- девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» - крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление - строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

- компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера - 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

• договор долевого участия;
• договор паевого взноса;
• инвестиционный вклад;
• вступление в строительный кооператив.

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

• сроки окончания стройки;
• условия расторжения договора;
• пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
• штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
• форс-мажор.

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E 3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

– вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Банкротство застройщика

Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.

Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пример

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости

Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.

Пример

В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.

Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.

Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.

Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.

6. Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

Команда проекта «ХитёрБобёр» желает своим читателям успеха в инвестиционных проектах! Ждём от вас оценок статьи, комментариев и деловых предложений!

Покупка недвижимости, как правило, становится самым крупным приобретением в жизни рядового гражданина. Новая квартира буквально ассоциируется с иным этапом жизни, а офисное помещение или склад - важнейшим шагом в построении собственного бизнеса. Обе покупки - выгодная альтернатива аренде, возможность тратить средства уже на свое имущество. Но покупка "стен" может быть коммерческим предприятием и сама по себе: - самый популярный из способов сохранения и приумножение имеющихся капиталов и возможностей, а участие на этапе строительства объекта может сделать такое предприятие еще более доходным.

Инвестиции в строительство: принципиальные плюсы и минусы

Сразу стоит начать с разрушения стереотипного мнения, что капиталовложения в строительство требуют серьезных начальных капиталов. Конечно, если речь идет о конкретном объекте, как жилом так и коммерческом, суммы фигурируют заоблачные. Но возможность долевого участия и рассрочек любого рода делают эту схему доступной.

Рассматривая аспекты инвестирования в строительство, нужно анализировать разные цели и направления вложений:

1. Приобретение метража для личного использования. Это может быть как жилая застройка частного сектора и приобретение доли в многоквартирных домах, обустройство территории и обеспечение уже готового собственного объекта дополнительной инфраструктурой, например гаражом. К этому же блоку можно отнести и серьезную переделку уже готового и даже обжитого здания: строительством можно назвать и добавление еще одного этажа или благоустройство менее комфортного. При такой форме инвестиций покупатель часто связан дополнительными условиями покупки, снижающими ее преимущества по итогу: поиск земельного участка в определенном регионе, сжатые сроки и отсутствие альтернатив. Но и плюсы переоценить сложно: строительство, а не покупка готового, позволяет получить в распоряжение идеально решающие конкретные задачи площади. При строительстве можно создать индивидуальную планировку, обустроить постройку в соответствии с личными практическими и эстетическими соображениями.
2. Покупка объекта без цели личного использования в качестве средства сохранения средств. Отличие этого направления вложений - отсутствие необходимости искать конкретный город или район застройки. Это форма страховки капиталов от обесценивания, хотя и также сопряженная с рисками. Инфляция, ежегодный и неотвратимый процесс обесценивания фиата, обилие мошеннических направленных на отъем денег схем наталкивает на идею вложиться в квартиру или частный дом, стоимость которых подрастает пропорционально экономическим процессам. Особенность этого направления инвестирования - значительный разбег итогового процента доходности, хотя таковая и не является, как кажется, самоцелью. Возможность не спеша подбирать объект, позволяет выхватить "горячее" предложение.
3. Строительные инвестиции как самостоятельная бизнес-схема, направленная на получение дохода от объекта недвижимости. В этой группе и покупка готовой доли на имеющуюся в распоряжении сумму, и вложения заимствованных средств с надеждой, что доход превысит объем инвестиций. Часто такие схемы состоят из нескольких этапов, например, предварительного кредитования на строительство. Форм использования будущего недвижимого имущества множество: от продажи готовой квартиры или дома за цену, превышающую сумму вложений, до сдачи в аренду.

Из изначальной цели вытекает и оптимальная форма вложений, и объемы инвестирования в строительство, и сопряженные риски.

Недвижимость, как источник дохода

Понятие инвестирования в недвижимость не требует, но подразумевает получение прибыли. С одной стороны это элементарная экономия и возможность вкладываться "в свое". С другой - реальный заработок, способный стать долговременным и регулярным. "Кормить" может как одна вовремя проведенная сделка, так и постоянная работа в этом направлении: все зависит от начальных возможностей и желания заниматься этим достаточно хлопотным рынком.

Российский рынок

На российском рынке самыми быстро окупающимися считаются новостройки и однокомнатные квартиры в них. Но по доходности догоняют:

• инвестиции в жилищное строительство элитных сооружений в мегаполисах и столицах;
• постройка торговых центров и развлекательных заведений в крупных городах;
• инфраструктурные объекты в новых районах и регионах с государственной поддержкой;
• коммерческая недвижимость в экономически-развитых районах больших городов.

Еще одна особенность работы именно с отечественными площадями - возможность получить привилегии. Покупка отдельных объектов на этапе строительства или приобретения земельного участка под застройку и освоение часто спонсируется государством. Примеров много: льготы на постройку единственного жилья, возврат налогов и погашение процентов по ипотеке для отдельных категорий. Застройщикам, организующим рабочие места, также полагаются дотации, удешевляющие по итогу готовые строения. Более масштабные проекты - программа "Дальневосточный гектар". При решении инвестировать в развитие РФ стоит убедиться в наличии таких программ и посчитать преимущества участия.

Зарубежный рынок

Недвижимость за границей - статусное приобретение. Решаясь на такую покупку, нужно обязательно изучить законодательство выбранной страны и условия предоставления права собственности. От предложения вложиться дистанционно, то есть без непосредственного осмотра объекта, стоит отказаться: даже в США много городов-призраков, недвижимость в которых не нужна никому. Покупка по фото может стоить миллионов. Многие застройщики, специализирующиеся на инвестициях в зарубежные проекты, предоставляют туры для изучения "на месте". Проверка документации со специалистом по зарубежному законодательству обязательна.

Самые доходные объекты, или куда вкладывать деньги

Выбор объекта - один из самых важных этапов инвестиций в строительство. Просчеты, допущенные в этом моменте, могут привести к денежным потерям: не преуменьшая перспективности вложений в создание новых квадратных метров, необходимо говорить и о риске обесценивания. Рассчитать прибыльность даже одного мероприятия достаточно сложно, но общие правила в этом процессе есть:

• повышенным спросом традиционно пользуются квартиры небольшого метража, часто становящиеся первым жильем;
• ликвидны надстраиваемые или пристраиваемые помещения в уже плотно застроенных спальных районах с недостатком инфраструктуры;
• всегда можно выгодно продать или сдать, хотя недвижимость в исторических центрах городов из списка культурного наследия.

Мы вложили свои денежные средства в эти проекты:

Естественно, между этими позициями огромная разница, на примере Северной столицы РФ: новостройки с бюджетными студиями возводятся постоянно, а изменение культурного облика Санкт-Петербурга или примыкающего к Казанскому кремлю участку набережной - экстраординарное событие. Стоимость однокомнатной квартиры на только-только обрастающей инфраструктурой окраине, еще страдающей от недостатка детских садов и общественного транспорта, составит менее 1 млн. рублей, а квартира на верхних прирастающих этажах невского проспекта будет стоить десятки миллионов. Но и доход в последующем может отличаться в разы.

Ставка адекватного дохода при строительных инвестициях по мнению российских экспертов составляет 30-40%. Более высокая - хорошей сверхприбылью.

Когда вкладывать: выбираем актуальный момент времени

На размер последующего дохода от инвестирования в строительство напрямую влияет момент времени, на котором вкладывающий присоединяется к программе. Основных этапа - три:

• нулевой, то есть у застройщика есть земля и ничего кроме этого надела;
• средний этап - возведение стен и очевидность продвижения работ;
• конечный, когда здание уже практически сдано в эксплуатацию.

Естественно, самые выгодные условия для инвестиций предлагаются тем, кто ведет стройку с нуля. Но именно этот этап самый рискованный: как подрядчик справится с объемом задач, насколько быстро будут найдены непосредственные исполнители и будет ли план по итогу завершен. Даже в настоящее время, когда лихие 90-е позади и, казалось бы, все крупные проекты проверяются досконально, примеров "долгостроя" немало. Самые известные - обвинения в сторону певца Новикова или дело "вышки" Екатеринбурга. Вложения, поступившие еще 7 лет назад, инвесторам так и не вернулись. И даже учитывая, что это единичные случаи, - для каждого из вкладчиков это сломанные судьбы.

Покупка на конечном этапе - самая безопасная. Прибыли сделка принесет меньше, но и объект, которому до сдачи остались считанные дни, гарантированно будет возведен и сдан.

Как правильно вложить деньги в строительство

Инвестиции в строительство - сделка, связанная с крупными суммами. Именно потому ко всем этапам участия нужно подойти максимально скрупулезно. Принципиальные моменты любой сделки:

1. Выбор застройщика. Ориентироваться можно и на советы знакомых, уже сталкивающихся с этим предприятием, так и на рекламу. Факт, что за этой организацией уже стоят сданные объекты, - самый весомый аргумент.
2. Поиск определенного варианта. Квартира, офис в цоколе или нежилая недвижимость, - при застройке инфраструктурного комплекса у покупателя есть выбор, что приобрести. Затем придется определиться с метражом, этажом и строгими требованиями к помещению.
3. На переговоры с представителями застройщика стоит приходить с юристом или сторонним, привлеченным из независимой экспертной организации специалистом. Это позволит избежать "тумана" в переговорах.
4. Пакет документов, который обязан предоставить застройщик, должен включать целый ряд разрешений от права на землю до страховых обязательств. Если собственные знания по вопросу внушают сомнения, поможет юрист. Его также надо привлечь со стороны, не пользуясь услугами рекомендованного второй стороной, даже если эта услуга соблазнительно бесплатна.
5. Окончательный договор инвестирования подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом. Естественно, перед окончательной подписью нужно перепроверить каждый экземпляр и посоветоваться с собственным квалифицированным консультантом.

Формы инвестирования и участие посредников

Форма капиталовложений в строительство - это и способ сокращения рисков, и техника приобретения выбранного объекта. Спроектировать себе частный дом и завершить возведение также самостоятельно - можно. Но стать дольщиком многоквартирного дома или инвестором крупного ЖК можно только при посредничестве. Форм участия, подразумевающих различные взаимоотношения партнеров, несколько:

1. Непосредственный договор с застройщиком на приобретение некоторого метража в возводимом строении. В договоре может быть прописана только площадь, но дополнительно есть возможность указать и иные требования по индивидуальной планировке и расположению. Регулируются взаимоотношения договором купли-продажи. Эта форма инвестиций считается упрощенной, риски несет застройщик.
2. Долевое участие через фонд-посредник регулируется договором инвестирования. По сути, это коллективное строительство, при котором все риски несут те, кто участвует в организации строительства. Окупаемость вложений, как правило, выше, но и риски больше. Вложить деньги в строительство можно дольно, то есть приобретая долю, которая будет возмещена реальными деньгами после завершения строительства. Задачи получить именно квартиру или конкретный "адрес" в этом случае может и не стоять.
3. Паевые фонды также предлагают ряд пакетов инвестирования в строительство. Часть из них предполагает "портфельное" участие, то есть вложения в несколько ЖК или проектов. Это дифференцирует риски и позволяет получить прибыль, даже если какое-то направление окажется невыигрышным. - тоже форма инвестиций в строительство жилья.

Популярные риски инвестиций и как их избежать

Про рискованность сделок с недвижимостью говорится постоянно. Самые популярные проблемы, периодически возникающие в этой отрасли:

1. Низкий приток средств, замораживающий или серьезно замедляющий ход работ. На весь период возведения денежные средства оказываются недоступными. Большие сроки могут так же как и в случае с банковскими депозитами или хранением денег "под подушкой" обесценить капиталы.
2. Просчеты застройщика и менеджеров компаний при оценке ликвидности проекта. С проблемами сталкиваются, как правило, инвесторы мелких подрядчиков, не проектирующих целые районы и жилищные комплексы.
3. Банкротство девелоперских компаний и подрядчиков, оборачивающиеся для вкладчиков многолетними судебными тяжбами и потерями.
4. Откровенное мошенничество от руководства компаний-застройщиков. Создание дочерних организаций-однодневок для вывода средств и уклонение от ответственности.

Избежать расходов и предупредить риски инвестиций могут только расчет и здравый смысл. Большие объемы вложений диктуют серьезный подход к вопросу: предварительные консультации с 2-3 экспертами, иммунитет к рекламным обещаниям и заманчивым предложениям компаниям с сомнительными биографиями, личный осмотр объекта строительства до заключения договора и проверку всех документов на юридическую чистоплотность.

Видео интервью со специалистом:

Инвестирование в строительство — это то, что встречает в своей жизни практический каждый человек, не зависимо от того интересуется он инвестициями или нет.

Покупая объект недвижимости, вы вкладываете, то есть инвестируете в него. И такой объект способен приносить неплохой пассивный доход.

Однако, не любая инвестиция в строительство недвижимости способна приносить прибыль. Следует обратить особое внимание на надежность и репутацию строительной компании, в которой вы планируете приобрести недвижимость.

В целом инвестирование в строительство недвижимости, как коммерческой, так и нет, является очень доходным с наиболее низкими рисками в долгосрочной перспективе.

Учитывая тот фактор, что рынок недвижимости в Российской Федерации постоянно растет, в строительство может стать надежным и длительным источником дохода.

Виды инвестирования в строительство

Инвестиции в строительство тоже бывают разных видов, и подходят для разного круга . Это могут быть инвестиции в жилую и не жилую недвижимость, земельные участки и загородные дома. Все эти объекты способы приносить доход для вкладчика при правильном подходе.

Наиболее выгодный момент для инвестирования в строительство жилой недвижимости, это начало стройки. Пока дом не завершен и не сдан строительной компанией, цены на квартиры в нем, как правило, в разы ниже, чем уже в готовом доме. Инвестируя на начальном этапе, вы не только экономите средства, но и выгодно вкладываете их.

В строительство загородной недвижимости, на данный момент, тоже очень привлекательный объект инвестирования. Объясняется это тем, что рынок загородного жилья сегодня самый динамично развивающийся сегмент рынка.

Тоже способно приносить ощутимую прибыль. Земля всегда в цене, тем более, что со временем эта цена только возрастает. Очень выгодна покупка земельных участков вблизи города. В будущем, когда эта территория станет частью города, стоимость земли возрастет в разы.